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第一篇 国有土地使用权的取得与转让1

第一章 国有土地储备制度1

第一节 我国国有土地储备制度1

一、国有土地储备制度1

二、土地储备的范围及土地储备资金的来源3

第二节闲置土地使用权的收回4

一、收回闲置土地使用权的法律依据4

二、行使闲置土地收回权的主体及收回程序5

案例1某市国资局与某开发商收回设有抵押权的闲置土地纠纷案7

第二章 土地使用权的取得9

第一节 取得土地使用权的方式9

一、通过土地市场招标、拍卖、挂牌形式取得9

二、通过划拨方式取得10

案例2某房地产公司与某市土地管理局解除土地使用权出让合同纠纷案11

第二节 外资企业取得土地使用权的方式13

一、关于外资准入中国房地产市场的现行法律依据13

二、外资企业取得土地使用权的方式13

第三节 土地使用权出让合同14

一、土地使用权出让合同的性质14

二、土地使用权出让合同的内容16

案例3韩国某房地产公司利用集体土地与某县政府合作开发渡假村协议无效案17

第三章 土地使用权的转让19

第一节 土地使用权转让概述19

一、土地使用权转让的条件19

二、土地使用权转让与地上建筑物的关系20

三、国家对土地使用权转让的监管20

第二节 土地使用权转让程序21

一、土地使用权转让的一般程序21

二、土地使用权转让合同无效的情形22

案例4某建筑公司不服县政府为第三人颁发土地使用权证申请复议案23

案例5东海公司与上由公司土地使用权转让纠纷案25

案例6某实业公司与某工贸公司土地使用权转让纠纷案27

第四章 取得土地使用权过程中的法律服务29

一、法律服务在取得土地使用权阶段的必要性29

二、取得土地使用权过程中的法律服务29

第二篇 城市房屋拆迁及安置补偿32

第五章 城市房屋拆迁补偿概述32

第一节 房屋拆迁及安置补偿的原则32

一、城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造32

二、城市房屋拆迁需维护被拆迁人的合法权益33

三、有利于改善生态环境和保护文物古迹33

四、“公开、公平、公正”地实施拆迁33

案例7李某要求某镇政府公开拆迁信息案34

第二节 拆迁法律关系及拆迁当事人35

一、拆迁过程中的法律关系35

二、拆迁当事人之间的关系36

案例8王某与东台市政府拆迁补偿纠纷案37

第六章 城市房屋拆迁补偿协议39

第一节 城市拆迁安置补偿协议39

一、拆迁安置补偿协议的内容39

二、拆迁安置补偿协议无效的情形39

案例9丁某某与某开发公司因未取得拆迁许可证拆迁协议无效案40

案例10徐某与某房地产公司未经被拆迁人同意拆迁协议无效案41

第二节 拆迁补偿与安置方式和标准43

一、拆迁安置的基本步骤43

二、拆迁补偿的方式及标准43

案例11王某与某房地产公司拆迁补偿纠纷案45

第七章 律师代理拆迁人事务的法律服务47

一、房屋拆迁前期准备中的法律服务47

二、房屋拆迁评估中的法律服务48

三、房屋拆迁补偿与安置中的律师实务49

四、房屋拆迁行政裁决、行政诉讼、民事诉讼过程中的律师实务51

第三篇 工程招投标、工程建设53

第八章 建设工程招投标53

第一节 建设工程招投标概述53

一、房地产项目建设招投标的种类53

二、房地产建设项目招标具备的条件53

三、必须进行招标的建设工程范围53

四、串通投标的表现形式54

案例12湖南某公司和惠州某公司珠海分公司串通投标案54

第二节 建设工程招投标程序55

一、招标准备阶段的工作55

二、招标阶段的工作56

三、决标成交阶段的工作56

案例13 A公司和B公司、C公司违法招标投标纠纷案57

第三节 建设工程招投标中法律服务58

一、招标准备期间58

二、招投标过程中58

三、决标之后59

第四节 招投标中“黑白合同”的处理59

一、“黑白合同”的定义59

二、“黑白合同”的处理原则59

案例14某工程有限公司和某房地产公司工程施工合同纠纷案60

第九章 建设工程合同63

第一节 建设工程合同概述63

一、建设工程施工合同的定义和基本内容63

二、建设工程施工合同的特征63

三、建设工程施工合同的主要条款63

四、建设工程合同的种类64

五、建设工程合同当事人的权利和义务65

六、建设施工合同无效的情形65

案例15任某和王某建设工程分包合同纠纷案66

案例16连某和某建筑公司、某建筑公司三分公司建设工程承包合同纠纷案68

七、建设工程施工合同法定解除的情形70

案例17某煤炭公司与某建筑公司解除建设工程施工合同纠纷案70

八、建设工程施工合同中的违约情形72

案例18中工公司和燕本公司建设工程施工合同停工、窝工损失纠纷案73

案例19南阳某建筑公司和刘某建筑工程承包合同纠纷案74

案例20某装潢公司和某建筑公司建设工程施工合同质量纠纷案76

第二节 建设工程施工中的法律服务78

第十章 工程监理、工程验收结算80

第一节 建筑工程监理80

一、强制性监理工程的范围80

二、建设工程监理的工作内容80

第二节 工程质量验收及保修81

一、房地产项目工程质量验收的条件81

二、竣工验收的程序82

三、工程质量保修范围及最低保修期限82

案例21某置业公司与某建设公司及其二分公司建设工程质量纠纷案83

第三节 工程质量竣工结算纠纷85

一、实际竣工时间的确定85

二、工程价款的结算标准85

案例22某工程公司与某航运公司建设工程施工合同工程核算单纠纷案86

第四篇 商品房销售、租赁88

第十一章 新建商品房销售概述88

第一节 商品房销售的种类及程序88

一、商品房现售的条件及程序88

二、商品房预售的条件及程序90

案例23未取得预售许可证商品房预售合同无效案91

第二节 商品房预售许可证及备案制度92

一、没有取得预售许可证签订的商品房销售合同无效93

二、商品房预售合同未登记备案不影响商品房预售合同的效力93

案例24杨某与某房地产公司商品房买卖合同未备案纠纷案94

第十二章 商品房销售合同96

第一节 商品房销售合同主要条款96

一、依据《商品房销售管理办法》确定的主要条款96

二、依据《商品房销售合同示范文本》确定的主要条款99

第二节 商品房认购书及定金100

一、商品房认购书的法律效力100

二、认购定金100

三、开发商不能以双倍返还定金为代价解除认购书101

四、商品房销售合同不能成立时定金的处理101

案例25李某与华夏公司房屋预售定金纠纷案102

案例26闻某、蒋某与A房地产公司商品房认购合同纠纷案103

第三节 商品房销售广告105

一、商品房销售广告的内容105

二、商品房销售广告的性质105

第四节 商品房销售合同违约金109

一、如何确定商品房销售合同中违约金约定不合理109

二、不对等的违约金条款如何调整109

第五节 按揭贷款合同与商品房销售合同的关系110

一、商品房销售合同与商品房按揭贷款合同的关系110

二、按揭合同解除对房屋买卖合同的影响111

三、按揭贷款合同解除后是否可以退房112

四、不可抗力发生后，按揭房贷能否减免未偿还部分贷款113

第十三章 商品房销售中的违约责任114

第一节 面积误差、层高缩水及规划变更的处理114

一、商品房出现面积误差的处理原则114

二、商品房层高与商品房销售合同不符的处理115

三、商品房规划变更的处理方式116

案例27李某与某房地产公司商品房层高纠纷案117

案例28孙某与某开发公司擅自更改房屋设计纠纷案118

第二节 商品房一房二卖及双倍赔偿责任的限制121

一、商品房惩罚性赔偿的适用121

二、一房二卖双倍赔偿责任的限制121

案例29林某与某房地产公司一房二卖纠纷案123

第三节 逾期办证、逾期付款的违约责任124

一、开发商给购房者办理房产证，购房人支付购房款是双方履行商品房销售合同的主要义务124

二、商品房开发商逾期办理房产证、购房人逾期支付购房款的违约责任124

案例30陈某某与某开发公司商品房买卖合同纠纷案125

第四节 商品房的交付使用及其质量保证127

一、商品房交付使用的定义127

二、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》127

三、商品房的保修责任128

四、购房人的收房义务128

五、房地产开发商迟延交房的违约责任128

六、商品房存在质量问题如何解决129

案例31张某诉某房产公司商品房销售合同近期交房纠纷案130

案例32张某和某房地产公司商品预售合同质量纠纷案131

第五节 合同履行中的不可抗力133

一、不可抗力的概念133

二、不可抗力的免责条件134

三、情势变更135

案例33张某某与某房地产公司商品房预售合同不可抗力纠纷案137

第六节 商品房噪声污染及有害气体超标的处理139

一、噪声污染纠纷案件及噪声污染的标准规范139

二、商品房噪声污染、室内气体环境污染纠纷案件引起的诉讼属于合同纠纷140

三、房地产开发商如何处理商品房噪声污染、室内气体环境污染141

案例34苏某某与某开发公司商品房噪声污染纠纷案142

第十四章 商品房租赁144

第一节 商品房租赁合同的内容144

第二节 商品房租赁合同无效的情形145

一、租赁合同无效的情形145

二、租赁合同无效的法律后果146

第三节 房屋租赁合同的解除146

一、出租人的解约权146

二、承租人的解约权146

第三节 商品房转租147

第十五章 房屋销售中的法律服务148

第一节 为购买新建商品房提供法律服务148

第二节 为出售新建商品房提供法律服务149

第五篇 房地产企业融资与并购151

第十六章房地产企业融资与并购151

第一节 房地产企业融资的方式及种类151

一、房地产企业融资的方式151

二、房地产企业融资的种类152

第二节 房地产企业取得银行贷款的形式154

一、保证贷款154

二、抵押贷款155

三、质押贷款155

四、在建工程的抵押贷款156

五、个人住房抵押贷款158

案例35中国银行某分行与李某、某房地产公司解除借款合同纠纷案159

第三节 房地产项目的融资租赁161

一、房地产融资租赁概述161

二、房地产融资租赁的流程及形式162

三、房地产融资租赁与房屋按揭的区别163

案例36中国长城资产管理公司南宁办事处诉南宁发智投资控股有限公司、南宁伟业房地产开发有限公司信用证垫付款纠纷案164

第四节 房地产企业的并购与上市173

一、房地产公司上市174

二、房地产企业并购176

案例37某建筑公司与某大酒店建设工程施工合同纠纷案178

第六篇 房地产开发涉及的税费及保险182

第十七章 房地产开发所涉及的税费182

第一节 房地产开发所涉及的税182

一、营业税182

二、城市维护建设税185

三、教育费附加186

四、土地增值税186

五、房产税188

六、城镇土地使用税189

七、外商投资企业土地使用费189

八、印花税189

九、契税190

案例38鸿荣公司与太平公司房地产项目转让中税赋承担纠纷案191

第二节 房地产开发所涉费用192

一、土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费192

二、房屋拆迁费用194

三、国有土地使用权出让和划拨费用194

四、土地管理费195

案例39某商务公司与某机场公司关于市政配套费的争议案196

第七篇 物业管理基本原则与宗旨198

第十八章 房地产项目中的保险198

第一节 房地产项目中存在的风险198

一、房地产财产损失风险198

二、房地产责任风险198

三、房地产业务中的信用风险199

四、房地产业务中的人身风险199

第二节 房地产项目中主要保险的分类199

一、房地产财产险199

二、建设工程勘察设计责任险201

三、建筑工程一切险201

四、土建工程保险的范围与除外责任202

五、房屋抵押贷款险203

案例40某建筑公司与某保险公司建设工程保险合同纠纷案204

案例41康泰公司与新华保险公司建工险合同纠纷案205

案例42某建设公司、某巨能公司与某保险公司财产保险合同纠纷案207

第十九章 物业管理概述210

第一节 物业的概念、特征及类型210

第二节 物业管理的概念、特征210

第三节 物业管理法律关系211

第四节 物业管理基本原则213

案例43刘某诉某市国土资源和房屋管理局不履行法定职责案216

案例44李某等诉市房产管理局不履行房屋行政监督职责案217

第五节 我国物业管理立法219

案例45张某与农垦大厦租赁合同纠纷案219

第八篇 前期物业管理221

第二十章 前期物业管理制度概述221

第一节 前期物业管理的概念、特征221

第二节 前期物业管理制度的意义222

案例46某物业管理公司与业主前期物业纠纷案223

第二十一章 前期物业服务合同226

第一节《前期物业服务合同（示范文本）》内容介绍226

第二节《前期物业服务合同（示范文本）》不足之处227

案例47达文公司诉刘某拖欠前期物业管理费纠纷案228

第二十二章 前期物业中建设单位的义务231

一、选聘前期物业企业，并签订前期物业服务合同231

二、制定临时管理规约，并向物业买受人明示232

三、建设单位不得擅自处分业主依法享有所有权或使用权的物业共用部位、共用设施设备232

四、建设单位应当向物业管理企业移交有关竣工验收资料232

五、建设单位应配置物业管理用房233

六、建设单位对物业的保修责任233

案例48金虹业委会与星火公司物业管理用房纠纷案234

第九篇 物业管理服务236

第二十三章 建筑物区分所有权制度236

第一节 建筑物区分所有权制度概述236

第二节 业主行使建筑物区分所有权的限制237

案例49刘某诉吴某擅自占用并出租业主共有地下室纠纷案240

案例50物业公司诉徐某擅自在楼顶安装太阳能热水器纠纷案241

第二十四章 业主、物业服务企业在物业管理中的权利义务243

第一节 业主在物业管理中的权利义务243

第二节 成立业主委员会的条件与程序244

第三节 物业管理服务企业在物业管理中的权利义务246

一、物业管理企业在物业管理中的权利246

二、物业管理企业在物业管理中的义务246

案例51业主拒交物业费纠纷案248

案例52叶某诉某物业公司物业管理服务质量瑕疵纠纷案250

第二十五章 物业服务合同252

第一节 物业服务合同概述252

一、物业服务合同的概念、特征及分类252

二、物业服务合同主体253

第二节 物业服务合同的形式和内容254

一、物业服务合同的形式254

二、物业服务合同的内容254

第三节 物业服务合同的订立和履行256

一、物业服务合同订立的基本原则256

二、物业服务合同订立的方式256

三、物业服务合同的履行与违约责任256

案例53张某诉惠康物业管理公司事实物业服务关系纠纷案257

案例54物业服务企业无物业管理资质纠纷案258

第二十六章 物业纠纷261

第一节 房屋修缮管理与房产管理261

一、房屋修缮管理261

二、房产管理262

第二节 物业日常管理262

一、物业绿化管理262

二、车辆道路管理263

三、消防管理263

四、物业治安管理263

五、物业电梯管理264

六、物业其他事项管理264

第三节 物业服务纠纷的处理方式和程序265

一、什么是物业服务纠纷265

二、物业服务纠纷的处理方式265

案例55张某诉某物业公司不尽职赔偿纠纷案266

案例56物业公司应书面催交物业费纠纷案268

附录一：《前期物业服务合同（示范文本）》范文270

附录二：《物业服务合同》示范文本279

参考书目285