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1　中国房地产业与房地产信贷1

1.1 中国房地产业的地位和作用1

1.1.1 中国房地产业的三个时期1

1.1.2 中国房地产业的地位和作用2

1.2　房地产业与房地产金融7

1.2.1 房地产业与房地产金融的关系7

1.2.2 当前房地产金融的现状9

1.3.1 当前房地产信贷的情况14

1.3　房地产信贷现状及潜在风险14

1.3.2　房地产信贷与房地产业发展的关联性18

1.3.3 房地产信贷存在潜在风险22

2　中国房地产政策演变24

2.1 中国房地产业政策的三个阶段24

2.1.1 1998～2002年：宽松期25

2.1.2　2003～2004年：调整期27

2.1.3　2005年至今：收紧期31

2.2　部分信贷政策影响解读32

2.2.1 《商业银行房地产贷款风险管理指引》的市场影响33

2.2.2　2005年中央银行房贷政策调整影响37

2.3　国内大城市房地产政策研究42

2.3.1 宽松期：1998～2001年42

2.3.2　调整期：自2002年开始43

3　房地产信贷的战略管理46

3.1　房地产信贷战略管理的基本要素46

3.1.1 战略管理的基本要素46

3.1.2　房地产信贷战略管理48

3.2　房地产信贷战略的制定50

3.2.1 经营理念的制定50

3.2.2　经营目标的制定53

3.2.3 当前商业银行房地产信贷战略的阶段目标55

4　房地产开发贷款的运营与管理57

4.1　房地产信贷分类57

4.1.1 房地产信贷的概念57

4.1.2　房地产信贷分类58

4.2　房地产开发贷款程序59

4.2.1 房地产开发贷款的申请59

4.2.2　房地产开发贷款的调查61

4.2.3　房地产开发贷款的审批64

4.2.5　房地产开发贷款的财务监管67

4.2.4　房地产开发贷款的发放67

4.3　房地产开发贷款项目评估72

4.3.1　企业资信评价72

4.3.2　项目建设条件评估73

4.3.3　项目市场评估73

4.3.4　投资估算及资金来源筹措评估74

4.3.5　项目财务效益指标评估76

4.3.6　项目贷款风险评估81

4.4.1 档案管理82

4.4　房地产开发贷款的贷后管理82

4.4.2　借款人及贷款项目管理84

4.4.3 项目预销售回笼款的监督管理86

4.4.4　保证人、抵押物、质押物的管理87

4.4.5　贷款到期回收87

4.5　房地产开发贷款评审案例88

4.5.1　××银行××项目房地产开发贷款评审88

4.5.2　××银行××项目房地产开发贷款评审97

4.5.3　××银行××项目房地产开发贷款评审107

5　个人住房贷款的营运与管理114

5.1.1　个人住房贷款的性质117

5.1　个人住房贷款的性质与种类117

5.1.2　个人住房贷款的分类118

5.2　个人住房贷款的操作流程119

5.2.1　个人住房贷款的申请119

5.2.2　个人住房贷款的抵押121

5.2.3　个人住房贷款的发放122

5.2.4　个人住房贷款的还款123

5.2.5　个人住房贷款中的“三书”126

5.3　个人住房贷款的贷后管理134

5.3.1　贷后检查134

5.3.3　档案管理136

5.3.2　风险分类136

5.4　个人信用调查与评估139

5.4.1　调查与评估的内容和体系139

5.4.2　个人收入调查140

5.4.3　对各类借款人收入的证明或取证142

5.5　个人住房贷款的营销143

5.5.1 当前个人住房贷款营销的模式144

5.5.2　个人住房贷款的营销策略改进145

案例分析：“民生家园1+3”住房按揭贷款营销案例149

5.6.1 网上房地产交易流程153

5.6　网上房地产存量房服务体系153

5.6.2　资金监管业务流程154

5.6.3　贷款、还款及转贷款155

5.7 ××银行个人住房贷款审批案例156

5.7.1 借款人资料以及个人住房贷款申请书156

5.7.2　个人住房贷款风险测评和借款人信用分析157

5.7.3　个人住房贷款的审批报告159

6　房地产信贷的风险管理161

6.1　房地产开发贷款的风险管理161

6.1.1 房地产开发贷款的主要风险161

6.1.2 房地产开发贷款风险管理的原则164

6.1.3 房地产开发贷款风险管理的方法165

6.1.4　房地产开发贷款风险管理的趋势168

6.2　个人住房贷款的风险管理170

6.2.1 个人住房贷款风险类型170

6.2.2　个人住房贷款的主要风险173

6.2.3　个人住房贷款违约分析178

6.2.4　个人住房贷款提前还款188

6.2.5　个人住房贷款准备金的提取190

6.2.6　个人住房贷款的风险控制192

7.1.1 商业银行流动性管理简介197

7　房地产信贷与商业银行流动性管理197

7.1　商业银行的流动性管理197

7.1.2 商业银行流动性管理的评估199

7.2　房地产信贷业务对商业银行流动性管理的影响200

7.2.1 信贷总量与商业银行流动性管理200

7.2.2　信贷构成与商业银行流动性管理201

7.2.3　信贷质量与商业银行流动性管理202

8.1.2　房地产市场交易进一步透明204

8.1.1 房地产企业发展理念和方向进一步明确204

8.1 中国房地产业与房地产金融趋势204

8　中国房地产信贷的前景展望与创新204

8.1.3 房地产金融得到进一步的规范与发展205

8.2　中国房地产信贷的市场潜力206

8.2.1 房地产企业贷款业务在调整中发展206

8.2.2　个人住房贷款业务稳步增长207

8.3　个人住房贷款的产品创新208

8.3.1 变动利率法208

8.3.2　其他贷款方法210

9.1.1 住房抵押贷款证券化概述214

9.1　住房抵押贷款证券化原理214

9　住房抵押贷款证券化探索214

9.1.2　银行住房抵押贷款证券化意义216

9.2　住房抵押贷款证券化典型运作机制及模式217

9.2.1 住房抵押贷款运作机制218

9.2.2 表内证券化与表外证券化模式的国际比较222

9.3　我国商业银行住房抵押贷款证券化可行模式分析225

9.3.1 自设SPV225

9.3.3 单独组建国有独资SPV226

9.3.4　赋予资产管理公司SPV的职能226

9.3.2 采用特殊信托充当SPV226

10　海外银行房地产贷款管理介绍229

10.1 中国香港特区商业银行住房按揭贷款操作229

10.1.1 产品设计229

10.1.2 业务流程231

10.1.3　营销服务233

10.1.4　风险控制235

10.1.5 汇丰银行个人住房按揭贷款介绍237

10.2　香港负资产按揭保险计划238

10.2.1 计划的主要内容239

10.2.2　计划对于银行和按揭借款人的影响241

10.3.1 个人住房贷款产品的形式242

10.3.2　个人住房贷款的设计242

10.3　美国个人住房贷款情况介绍242

10.3.3　美洲银行个人住房贷款产品介绍244

参考书目与文献247

附录一　相关房地产研究报告249

上海房地产市场周期研究249

2004年上海房地产市场跟踪报告261

香港与上海房地产市场比较研究270

（一）中国人民银行关于商业银行自营住房贷款管理暂行规定280

附录二　相关法律法规和政策280

（二）中国人民银行关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知283

（三）中国人民银行个人住房贷款管理办法285

（四）中国人民银行关于规范住房金融业务的通知291

（五）中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知293

（六）中国银行业监督管理委员会商业银行房地产贷款风险管理指引295

（七）国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知302

（八）关于做好稳定住房价格工作的意见307

后记312